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地产国企的接盘侠出现了

admin2022-10-12148

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文/乐居财经 程孟瑶

兜兜转转14年,上海寰宇又回到了徐汇国资委手中。

10月20日,上实城市开发(00563.HK,简称:上实城开)公告,其非全资附属公司上海城开(集团)有限公司(简称:上海城开)与上海徐汇资本投资有限公司(简称:徐汇资本)签订股权转让协议,以35.76亿元的代价转让上海寰宇城市投资发展有限公司(简称:上海寰宇)60%股权。

这是一笔关联交易。

据了解,上海寰宇由上海城开、上海西岸及上海徐家汇(002561,股吧)商城分别拥有60%、30%及10%权益。上海城开由上实城开和徐汇国资委分别拥有59%和41%的权益,上海西岸、上海徐家汇商城以及买方徐汇资本均由徐汇国资委全资拥有。

转让前,徐汇国资委间接持有上海寰宇64.6%股权,上实城开间接拥有35.4%股权。转让完成后,上海寰宇成为一家100%国有资产控股企业,上实城开不再拥有上海寰宇任何权益,上海寰宇的财务业绩也不再并入上实城开的财务报表。

实际上,这笔股权交易与其说是“转让”,不如说是“回归”。早在14年前,上海寰宇本由徐汇国资委全资拥有。一场被业界称为打造上海“地产航母”的跨年并购,让上海寰宇“被动”进入了上实系的口袋。

国资地产的合与分

最初,上海寰宇由上海城开成立,当时为了打造徐家汇中心,上海城开持有60%股份、徐汇区土地发展中心持有30%股份、徐汇商城持有10%股份。彼时,上海城开是徐汇区政府出资成立的国有企业,上海寰宇由徐汇国资委全资持有。

2007年,上实城开的母公司上实控股(00363.HK),向上海城开注资21.3亿元,并获得40%股权。随后上海城开挂牌出让其19%股权,被上实控股以15.7亿元收入囊中。

最终,上实控股以总计36.7亿元的代价获得上海城开59%的权益,拿到徐家汇中心项目和上海万源城项目的控股权,上海城开也从一家区属国有企业,变成上市公司的子公司。

这场被业界称为打造上海“地产航母”的跨年并购,曾被看作是上海国资房地产资源整合的重要一步。

不久后,上实城开成立,由原上海城开董事长倪建达任上实城开主席、总裁兼执行董事,并向母公司上实控股收购上海城开59%股权。与此同时,由上海城开持股60%的上海寰宇,也一并成为了上实城开间接非全资子公司。

2013年,上实城开宣布退出徐家汇中心项目,并将该项目地块置换城徐汇滨江地块。滨江城开中心的拥有人兼开发商,正此次的交易标的上海寰宇。

此次,上海城开拟以35.76亿元的代价转让上海寰宇60%股权,这是上海城开于上海寰宇的所有权益,相当于将滨江城开中心完全剥离出上市公司。接盘方徐汇资本,与上海寰宇另外两位股东一样,同属于徐汇国资委。

在国资地产资源整合模式下运作了14年之后,上实系退出,徐汇国资委重新全资拥有上海寰宇及其对应项目滨江城开中心。

一举三得

实际上,这场国资地产的“分手”,更像是一次互助。此次,上实城开将滨江城开中心转让于徐汇国资委,至少一举三得。

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据了解,滨江城开中心项目总占地面积约7.74万方,规划面52.59万方,预计2020�2023年分期落成。

截止目前,滨江城开中心一期已竣工并投入运作。滨江城开中心一期包含五座四至六层高的办公楼,总建筑面积为2.69万方;以及一座含停车位、零售店面和储存空间的多用途楼宇,总建筑面积约为3.39万方。

对于进行出售事项的理由,上实城开表示,整个滨江城开中心项目的开发工作涉及较长施工期,并需要投入巨额投资。该项目现时的投资回收期比预期长。

上实城开预期,滨江城开中心项目对公司负债率影响较大,短期内很难有业绩贡献。2021半年报显示,滨江城开中心项目可售面积32.46万方,在建面积29.08万方,实际可售面积将达到61.54万方,但实际上项目一直没有销售,且后期再无待开发土地。

为降低公司负债率,增加现金储备,结转利润,并为公司长期发展积极投资拓展新项目打下基础,上实城开决定转让上海寰宇全部股权。

截至2021年6月30日,上实城开录得营业收入45.77亿港元,同比上涨44.27%;归母净利润5402.9万港元,同比下降64.23%。据披露,上海城开将会就出售事项录得未经审核除税后收益约1.64亿元,弥补了上半年利润的下滑。

期末,上实城开手握现金约90.4亿港元,短期有息负债约52.5亿港元,现金短债比约为1.7倍;资产负债率为64.27%,较去年末上涨2.11个百分点。

公告称,经计及估计税项后,预期出售事项的所得款项净额约为28.1亿元,将由上实城开用作偿还公司现有贷款;在机会出现时为其他地块付款,以增加公司的土地储备;及结付上实城开日常营运及资本开支。

在上海近期举行的第二批土地集中出让中,上实城开收获两幅居住用地,分别位于青浦区、自贸区临港新片区,总耗资约28.3亿元。

本文著作权归乐居财经所有,未经允许不得转载。

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